DISEÑAR CASAS PARA DISCAPACITADOS

Tenemos en la familia a un miembro que tiene limitada cada vez más su movilidad, y en vistas a hacer una reforma en la vivienda unifamiliar donde vivimos, ¿qué es lo que deberíamos tener en cuenta? (Castelló)

Dentro de las viviendas unifamiliares no es obligatorio de momento tener unas dimensiones mínimas para estos casos. Evidentemente, para edificios residenciales y edificios públicos, o con alguna actividad, se deberán acoger a la normativa aplicable.

De manera general el módulo básico de diseño será la silla de ruedas, que tiene unas dimensiones aproximadas de 70-110-100 cm (ancho-lado-alto). Se deberá tener en cuenta el recorrido que habrá desde el acceso a la vivienda hasta el baño. Todos los sitios de paso, puertas, altura de interruptores y lavabos, sentido de apertura de las puertas, etc., deberían tenerse en cuenta también. El diámetro de giro libre de la silla aconsejable es de 1,50 m, que se deberá tener en cuenta sobre todo en accesos, distribuidores, baños y habitaciones.

Para el caso que nos ocupa se pueden recomendar los siguientes parámetros más específicos:

ACCESO:
- Rampa: pendiente < 5-7%, menor de 6 m de longitud y anchura de 1,20 m.
- Vestíbulos y distribuidores: un espacio cuadrado de 1,5 x 1,5 m.

SALA DE ESTAR:
- Previsión de tener más espacio para recibir a más discapacitados, ya que se suelen visitar entre ellos.

COCINA:
- Ordenar muy bien las funciones de guardar comida, prepararla, cocinar y lavar para ahorrar espacio y que tengan movilidad suficiente.
- La zona de alcance con el brazo es de unos 60 cm, y en sentido vertical entre 40 y 140 cm.
- La altura óptima de trabajo es a 85 cm.

BAÑO:
- Una superficie libre de 1,50 m de diámetro entre los aparatos sanitarios sería ideal.

ASCENSOR:
- Mínimas medidas interiores recomendables 1,20 x 1,50 m (ancho x profundo) para que vaya un acompañante.

GARAJE:
- Mínimo 1,50 m al lateral de la puerta de acceso al vehículo.

Pasillos: 100 cm de anchura
Paso de puertas: 85 cm de anchura

Presupuesto de Obra particular

¿Cómo puedo hacerme una previsión de gastos para realizar una construcción de una vivienda particular?

Para dar una contestación tan genérica y frecuente, más adelante dejo un guión con todos los gastos que puede suponer una construcción particular tipo vivienda unifamiliar entre medianeras, adosada o chalet.

Los clientes se asustan bastante ante este estudio económico sencillo, ya que se dan cuenta que tienen que hacer un desembolso importante antes de poner ningún ladrillo. Por eso, aconsejo conocer todos los pasos y agentes intervinientes antes de empezar la obra para no tener sorpresas posteriormente. Además, de cara a un ente financiero este estudio da más empaque y fiabilidad a la operación.

Siguiendo los pasos de este pequeño guión se puede obtener un presupuesto muy aproximado de la construcción prevista:

* P.E.M. (Presupuesto de Ejecución Material) (1)

1.ANTES DE EMPEZAR LA OBRA
precio del solar Variable
agente inmobiliario 5-20% sobre precio solar
entidad financiera/banco Estudiar varias opciones
tasador 0,05-0'1% tasación sobre PEM*

arquitecto 6-8% sobre PEM*
arquitecto técnico/aparejador 1,8-2,5% sobre PEM*
coordinador de seguridad y salud 0,5% sobre PEM*
ingenieros 6-8% s/ PEM instalaciones
topógrafo 500€ /día

estudio geotécnico(2) 1,5-3€/m2 solar
licencia de obra 2-5 % sobre PEM *
seguro de obra Estudiar varias opciones
seguro decenal (2) Estudiar varias opciones

2. DURANTE LA OBRA
contratista principal Estudiar varias opciones
industriales y oficios Estudiar varias opciones
Organismo Control Técnico (2) 0,5-1 % PEM*
Laboratorio Control Técnico 0,5-1€/M2

3. FINAL DE OBRA
notaria 0,5% PEM*
registro propiedad 0,2% sobre valor escritura
alta compañías (luz, agua, telf.) Variable

4.TOTAL (SIN I.V.A.)

(1) Presupuesto de Ejecución Material (se conoce como P.E.M.). Hay que dejar claro que no es el presupuesto del Constructor: el P.E.M. es el tipo de presupuesto que va incluído en la mayoría de Proyectos porque es el que sirve de base para sacar varios dispendios como los honorarios técnicos, licencias municipales, notaria, etc. Éste presupuesto sólo incluye el precio de los materiales y mano de obra. El presupuesto del constructor añadirá, sobre el P.E.M., los gastos generales y el beneficio industrial de éste, a lo que además hay que añadirle el I.V.A.
(2) En caso de que se haga la venta de la casa particular antes de los 10 años desde su construcción, se está obligado por ley a tener unas garantías por medio de un “Seguro Decenal” que se consigue habiendo contratado previamente un Organismo de Control Técnico y un estudio geotécnico. En caso contrario, no se podrá realizar la compra-venta antes de estos 10 años.

Promotor particular para autoconstrucción

Quiero construir una casa unifamiliar entremedianeras en el pueblo. ¿En qué situación legal estaría en el caso de que lo haga? (Castelló)

Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) art.9, estarías dentro del concepto de Promotor, por ser persona física que programa y financia con recursos propios o ajenos las obras de edificación estableciéndose las siguientes obligaciones:

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Visto el apartado d), muchas veces me he encontrado casos en que el promotor-particular no ha suscrito ningún tipo de seguro para la construcción o el seguro de daños materiales decenal. En el primer caso se crea una situación de vacío sin posibilidad de cobertura en caso de accidente dentro de la obra, robo, abandono de la obra por parte del constructor, etc. En el segundo tipo de seguro, el seguro decenal, actualmente no es obligatorio para promotores-particulares, pero es necesario poseerlo en el caso de que se pretenda vender la edificación antes de los 10 años después de su construcción. Particularmente recomiendo que se contraten estos dos seguros antes del inicio de la ejecución, y tratándose de un promotor "no profesional", también le aconsejaría que contratase buenos Técnicos (Arquitecto y Arquitecto Técnico) para que le asesoren ya que una obra, aunque sea pequeña, lleva una gran carga administrativa y documental.

Además, siendo que se trata la cuestión en Castellón, también le afecta la Ley de Ordenación y Fomento de la edificación de la Generalitat Valenciana (art.38), en las que el promotor también tiene obligación de:

- contratar a los agentes necesarios (arquitecto, arquitecto técnico, constructor).

- contratar los estudios geotècnicos o informes previos por requerimiento de los técnicos.

- someter a las preceptivas autorizaciones administrativas las modificaciones del proyecto.

Consejo: a la hora de contratar un Constructor, que le quede claro quien paga los ensayos de control de calidad y las pruebas del hormigón, no sea que se lleve una sorpresa extra.

Gestión de residuos sanitarios para Clínica Dental

Voy a abrir una Clínica Dental en Valencia y tengo que contratar una empresa de gestión de residuos sanitarios. ¿Me puedes recomendar alguna?

Le voy a facilitar una empresa que tiene delegación en Madrid, Tarragona y Valencia.

Se llama CONSENUR (www.consenur.es) y la delegación valenciana está en el Polígono Fuente del Jarro de Paterna, teléfono 96 134 11 35.

Tiene certificación ISO-14001 y ISO-9002.

Aluminosis en edificio

Vivo en un edificio de 10 plantas y hace 2 años se hizo un informe de Aluminosis y no sabemos que hacer. ¿Existe peligro de que se derrumbe? (Barcelona)

Suponemos que el Técnico-Inspector que redactó el informe realizaría un examen visual y analítico, y por lo tanto, si no se os ha avisado de que se realice una rehabilitación inmediata, o desalojo, es porque seguramente la “Aluminosis” no era de un alcance para tomar medidas urgentes y no presentaba peligro para la funcionalidad y estabilidad del edificio.

La “Aluminosis” es como se conoce a la "corrosión del hormigón", que sólo puede llegar a afectar a hormigones de viguetas pretensadas de cemento fabricadas en las décadas de 1950 y 1960. (Suponemos que su edifico está construído en esta época).

El cemento "aluminoso" tiene como compuesto Alúmina y Cal. Lo que hizo muy popular a este tipo de cemento fue que, aunque el fraguado era más lento que el del cemento Portlan, el cemento aluminoso endurecía mucho más rápidamente. Se le conoce sus buenas propiedades cementantes desde 1856, pero las primeras aplicaciones fueron realizadas en 1916 por militares ante la necesidad de realizar infraestructuras y obras rápidamente.

Es por esto que la industria lo utilizó masivamente en su fabricación, ahorraban tiempo de fabricación y entrega de las viguetas en el “boom” de la construcción de los años 1960, sobre todo en las ciudades.

La exposición de estas viguetas fabricadas con cemento “aluminoso” en partes del edificio en contacto directo o indirecto con la intemperie (cerca de fachadas, balcones, terrazas, cubiertas, etc), puede llegar a alterar sus cualidades y convertirse en un cemento no apto para su función.

En ciertas condiciones térmicas y ambientales, el hormigón que conforman las viguetas de cemento aluminoso sufre una alteración química (como una mutación), provocando que se creen poros por dónde puede penetrar la humedad y ésta a su vez oxidar las barras de acero de la vigueta.

Esto empeora aún más si se trata de viguetas pretensadas, ya que éstas tienen unos cables muy tensionados y que pueden llegar a hacer saltar el recubrimiento del hormigón. Por eso, al atacar la humedad directamente al acero que conforma las viguetas, éstas son susceptibles de perder la capacidad mecánica y provocar el colapso parcial de la estructura, es decir, de manera puntual en viguetas o en zonas de forjados.

El hormigón “aluminoso”, cuando está afectado por las condiciones anteriormente descritas, presenta un cambio de color característico que puede ir desde el color gris oscuro al color pardo o marrón, producida por la oxidación de los compuestos ferrosos presentes (Óxido Ferroso) de ahí lo de la "corrosión del hormigón".

Volviendo a su pregunta, no parece que vaya a estar en peligro el edificio donde usted vive, ya que hubiesen sido avisados inmediatamente y el hormigón “aluminoso” no afecta al entramado de pilares ni vigas ya que éstas se construían con cemento Portland. Hay que decir que, si no se dan tales circunstancias que afecten a las viguetas fabricadas con cemento aluminoso, éstas pueden trabajar perfectamente a lo largo de su vida útil. Por eso se le asemeja al "cáncer", porque puede estar presente en el enfermo, y si no existen factores de riesgo, no manifestarse nunca.

Recomendación: Esperamos haber aclarado su curiosidad y en todo caso, como que ya han pasado 2 años desde la última inspección, no estaría de más que lo comunicara a los Servició Técnicos Municipales para recordarles la situación, y ver si es necesario un seguimiento periódico o alguna actuación de prevención.

División de parcela a partir de una herencia.

Dos hermanos hemos recibido en herencia una parcela y la queremos dividir en dos partes iguales. ¿Qué trámites hay que realizar? (València)

Los actos de división de terrenos o de parcelación de fincas están sujetos a Licencia Urbanística según el art. 191.g. de la Ley Urbanística Valenciana (LUV) salvo en los supuestos legales de innecesariedad de licencia.

Como se supone que la finca original tendrá un título de escritura, y lo que se pretende es realizar una división con dos escrituras adscritas a cada parte resultante, hay que comentar que los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o declaración administrativa (Ayuntamiento) de su innecesariedad.

No será necesario pedir Licencia de Parcelación siempre que (art. 201 de la LUV):

- El Ayuntamiento declare su innecesariedad.
- La división o segregación sea consecuencia de una reparcelación o de una cesión a la Administración.
- Cuando la división de la parcela no aumente el número de fincas originariamente existente y cumpla las normas sobre su indivisibilidad (según Ordenanzas Municipales)
- Cuando ya haya sido concedida una división o segregación con anterioridad.