CASA DE MADERA EN SUELO RÚSTICO

Me he enterado que la normativa permite construir casas prefabricadas de madera en suelo rústico porque se puede justificar su “movilidad y provisionalidad”. (Valencia)

En estos tiempos es bueno buscar alternativas a la vivienda tradicional y buscar algo más ecológico y que permita el contacto con la naturaleza. Pero la realidad es otra, y no es tan fácil lo que suelen vender los fabricantes de casas de madera, aunque no existe ningún problema si la parcela está en suelo urbano y tiene consideración de solar.

La legislación permite construcciones que se puedan montar, desmontar y transportar fácilmente en suelo rústico. En el momento que necesites hacer una cimentación para apoyar una “casa de madera” u otro tipo, necesites conectar unas instalaciones para su uso, etc, estas distorsionando el concepto legal, porque de alguna manera se está “enraizando” la casa en el lugar como así lo recoge la jurisprudencia en un ejemplo que se exigía licencia urbanística para el aprovechamiento de una finca por una caravana con desagües conectados a una fosa séptica en suelo no urbanizable.

La legislación valenciana no permite construir, en principio, en suelo rústico. Cualquier construcción, a priori, debe estar vinculada a la actividad o explotación agrícola que tenga en ese momento. Solamente permite la construcción de una vivienda aislada y familiar si:

- El suelo rústico es clasificado como Suelo No Urbanizable Común
- la parcela es superior a 10.000 m2
- su ocupación no exceda del 2% de la parcela rústica
- Se justifica el abastecimiento de aguas y evacuación y depuración en su caso
- Se deberá obtener los informes y licencias a los organismos competentes

Habrá que tener en cuenta también que, las compañías suministradoras de servicios y energía no podrán extender redes ni prestar servicios a construcciones en suelo No Urbanizable, en caso contrario éstas pueden ser sancionadas.

La Ley Urbanística Valenciana impone sanciones graves a los que instalan construcciones en Suelo No Urbanizable, siendo el importe mínimo de 3.000 €.

Así que, lo que importa no es que la casa sea de madera o no, sino que el suelo sea URBANO.

OBRA MAYOR O MENOR

Tengo intención de realizar reformas en mi piso y me gustaría saber si tengo que pedir algún tipo de permiso o licencia. (Madrid)

Todas las obras que se efectúen en los inmuebles están sujetas a obtener licencia de obra municipal, ya sean de obra nueva, derribo, reforma, ampliación, modificación, incluso de sus instalaciones o aún siendo una obra provisional. La obtención de dichas licencias tiene como fin la conformidad de lo proyectado con la ordenación urbanística.

La diferenciación de obra mayor o menor hace referencia en principio al volumen que éstas alcanzan o el grado de intervención.

Se consideran obras mayores: todo tipo de construcciones de obra nueva, aumento de la superficie construída o volumen construído, cualquier modificación de fachadas y cubiertas, rehabilitación o modificación de la estructura de un edificio, instalaciones industriales, demoliciones o derribos, etc. Generalmente este tipo de obras necesitarán un proyecto redactado por Técnico Superior. El plazo de resolución de estas licencias es de dos a tres meses de manera general en todo el estado, y de tres meses para la Comunidad de Madrid.

Se denominan obras menores: aquellas que no afecten a la estructura del edificio, con escasa entidad constructiva y económica que no necesiten un proyecto redactado por un Técnico competente. Son obras relacionadas con las reformas o cambios de revestimientos interiores de viviendas, sanitarios, cocinas, cercas de parcelas, colocación de vallas publicitarias, etc. El plazo de resolución de las licencias para obras menores es de un mes de manera generalizada en todo el estado.

Por lo que comentas, estarías dentro de las denominadas obras menores, pero debes consultar tu caso concreto en tu Ayuntamiento, ya que existe jurisprudencia que considera que la construcción de un cuarto de aseo en un edificio existente es considerada obra mayor. Esto es así porque esta intervención obliga a redistribuir la vivienda, y esto conlleva el cumplimiento de los parámetros de habitabilidad establecidos en cada Comunidad Autónoma o Ayuntamiento.

Las tasas de las licencias variaran según el ayuntamiento. Normalmente estarán en torno al 2,8 %-3,5 % del presupuesto de obra.

¿LOFTS LEGALIZABLES?

Hacienda permite deducir como vivienda un local o nave industrial si el dueño vive allí

Diario Expansión 28.05.2009

El presidente del Gobierno anuncia la erradicación paulatina de las deducciones por vivienda. Y el Ministerio de Economía y Hacienda abre la mano para que más gente pueda aplicar la deducción. La paradoja, pese a extraña, se está comunicando a través de respuestas de la Dirección General de Tributos, organismo técnico de Hacienda, a los contribuyentes. Así, según figura en la respuesta fechada el pasado 23 de marzo, los contribuyentes pueden deducirse como si fuese vivienda habitual un local comercial o nave industrial si demuestran que realmente viven en ese inmueble. El texto de Hacienda, al que ha accedido EXPANSIÓN, no deja ningún lugar a dudas. El documento responde a la “posibilidad de considerar el local como vivienda habitual, y permitir acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, así como practicar la deducción por inversión en vivienda habitual”. Y la respuesta es clara: “Si la consultante destinara dicho local o espacio a residencia habitual, al estar o haberlo acondicionado como vivienda, podrá disfrutar de cuantos beneficios fiscales establece el IRPF para las viviendas habituales con carácter general, con los mismos requisitos, condiciones y limitaciones”. Y ello pese a reconocer en el propio texto que se trata efectivamente de “edificaciones consistentes genéricamente en locales, así como aquellas que, en particular, vienen denominándose espacios o locales profesionales o loft” que “son, según la normativa del sector, espacios destinados a actividad industrial o económica”. La ampliación del incentivo fiscal puede ser aprovechada por algunos colectivos sociales que han optado por vivir directamente en sus negocios. Pero, también, puede generar una puerta abierta a un ansia por deducir naves o locales simplemente por el hecho de incorporar mobiliario y una cocina, algo que pondría en la tesitura a la Agencia Tributaria de tener que verificar efectivamente la realidad de esas deducciones. La argumentación del departamento de Hacienda señala que “el artículo 54.1 del Reglamento del IRPF (...) recoge el concepto de vivienda habitual, estableciendo que con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años” y que para considerar la vivienda “residencia habitual” debe ser habitada con carácter permanente por el contribuyente, “en un plazo de doce meses”. Siguiendo esa definición, “dentro del concepto de vivienda habitual (...) se incluye todo tipo de edificación, aun cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística (...) o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad”, concluye. Es decir, que pese a no contar con los permisos oficiales de habitabilidad podrá ser deducido el inmueble. En consecuencia, “en cuanto a la forma de acreditar que el local constituye su vivienda habitual ésta podrá realizarse, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho.David Jimenez, asociado senior de Ernst & Young Abogados subraya que la interpretación de Tributos “es muy positiva para los contribuyentes ya que lo fácil quizá hubiera sido remitirse a la calificación jurídica del inmueble” y apunta que la posición mantenida por Tributos, “debería también resultar aplicable a a las deducciones y reducciones previstas en el IRPF para el arrendador y el arrendatario”.

TEJADOS VERDES EN CENTRO-EUROPA

He estado recientemente en Praga y me ha sorprendido el color verde de los tejados en edificios clásicos, ¿A qué es debido?. (Barcelona)

Este tipo de solución de tejados y cubiertas es típico de centro-europa. A diferencia de los paises del sur de Europa (Portugal, Italia y España) donde las cubiertas se resuelven principalmente con piezas cerámicas o tejas, en éstos paises se han utilizado bastante las láminas de cobre.

El color "verde" es debido a la oxidación del Cobre, que a diferencia del hierro que se oxida con en color "rojizo" que todos conocemos, da como resultado este paisaje urbano tan característico de estos países. También lo podemos ver en numerosas estatuas o esculturas, como por ejemplo la estatua de la Libertad en New York.

Actualmente, aún se utiliza el cobre como material de cubierta resultando un elemento con excelentes características a la intemperie. Industrialmente se le aplican tratamientos que evitan la oxidación o con otros que la provocan resultando un material con una pátina "verde" uniforme. Este material le dota de un lenguaje diferente al elemento arquitectónico.

SITUACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN Y PREVISIONES PARA ESPAÑA

La construcción de infraestructuras se queda sola como recurso compensador de la crisis de la construcción .

La economía española acentúa su recesión. Pese a este empeoramiento, sigue predominando la hipótesis de que el grueso de la crisis se va a concentrar en 2009 y 2010, aunque también se reafirma el temor de que este episodio habrá dejado al país sin demasiados mecanismos de respuesta para reemprender la recuperación con un mínimo ímpetu.

El 2008 que dejamos atrás ha causado graves distorsiones en el tejido del sector español de la construcción, no en vano la producción se redujo más de un -17%. Desafortunadamente, el 2009 no ha empezado con expectativas mejores, puesto que la severa caída de la vivienda se contagia ahora a la construcción no residencial, por lo cual el descenso de la producción se acentuará, llegándose a un -19%. Muy probablemente todo ese reajuste aún no habrá servido para tocar fondo, y 2010 aún se plantea como un año claramente recesivo donde aún cabe esperar un nuevo -6% de descenso.

Pese a que en informes anteriores se habían planteado perspectivas muy pesimistas para la edificación residencial , la situación sigue tendiendo a agravarse. Ante la gran cantidad de vivienda excedente hay dos vías de reacción: reducir los precios y reducir los nuevos proyectos para no incrementar inútilmente esta bolsa de viviendas por colocar. El reajuste de precios está siendo moderado en comparación a cómo se está reduciendo la promoción de nueva vivienda, que registra mínimos históricos de visados. La sensación de que “no se construye vivienda” es muy palpable: donde antes se ejecutaban 8 viviendas, ahora a duras penas se están edificando tres, y una de ellas es de promoción pública. En términos de actividad, para el 2009 se espera un -42% menos que el año anterior, y para el 2010, -12%.

En diferentes escalas de gravedad, la crisis se ha instalado tanto en la industria, como en el comercio y los servicios. No es de extrañar por tanto que se haya cortado abruptamente la demanda de edificación no residencial , en donde la actividad se encamina a contraerse un -20% en el 2009. Si en el anterior informe de invierno se apostaba por un 2010 en clave de estancamiento, ahora todo apunta a un 2010 claramente recesivo (-13,5%) puesto que es altamente dudoso que se reanuden los proyectos de edificación no residencial antes de que lleguen los primeros síntomas de mejora a la economía.

Es en ingeniería civil donde el sector público está concentrando los mayores esfuerzos para mantener un nivel de actividad en la escala del de los últimos años. Si bien el 2008 no ha conseguido cerrar con un balance positivo de actividad (-5,7%) se prevé algo de crecimiento para el 2009 (3,4%) al contabilizarse los efectos del programa FEIL de estímulo a la obra pública municipal. Al tratarse de una iniciativa de corto alcance, no se espera que sus efectos repercutan en el 2010 (0,1%), teniendo en cuenta además que el esperado nuevo impulso promotor de infraestructuras está pendiente de materializarse. En el caso de que así fuese, su repercusión en términos de producción probablemente no se notaría hasta el 2011.
Más info en,

http://www.itec.es/noupsc.e/sumari.aspx

DISEÑAR CASAS PARA DISCAPACITADOS

Tenemos en la familia a un miembro que tiene limitada cada vez más su movilidad, y en vistas a hacer una reforma en la vivienda unifamiliar donde vivimos, ¿qué es lo que deberíamos tener en cuenta? (Castelló)

Dentro de las viviendas unifamiliares no es obligatorio de momento tener unas dimensiones mínimas para estos casos. Evidentemente, para edificios residenciales y edificios públicos, o con alguna actividad, se deberán acoger a la normativa aplicable.

De manera general el módulo básico de diseño será la silla de ruedas, que tiene unas dimensiones aproximadas de 70-110-100 cm (ancho-lado-alto). Se deberá tener en cuenta el recorrido que habrá desde el acceso a la vivienda hasta el baño. Todos los sitios de paso, puertas, altura de interruptores y lavabos, sentido de apertura de las puertas, etc., deberían tenerse en cuenta también. El diámetro de giro libre de la silla aconsejable es de 1,50 m, que se deberá tener en cuenta sobre todo en accesos, distribuidores, baños y habitaciones.

Para el caso que nos ocupa se pueden recomendar los siguientes parámetros más específicos:

ACCESO:
- Rampa: pendiente < 5-7%, menor de 6 m de longitud y anchura de 1,20 m.
- Vestíbulos y distribuidores: un espacio cuadrado de 1,5 x 1,5 m.

SALA DE ESTAR:
- Previsión de tener más espacio para recibir a más discapacitados, ya que se suelen visitar entre ellos.

COCINA:
- Ordenar muy bien las funciones de guardar comida, prepararla, cocinar y lavar para ahorrar espacio y que tengan movilidad suficiente.
- La zona de alcance con el brazo es de unos 60 cm, y en sentido vertical entre 40 y 140 cm.
- La altura óptima de trabajo es a 85 cm.

BAÑO:
- Una superficie libre de 1,50 m de diámetro entre los aparatos sanitarios sería ideal.

ASCENSOR:
- Mínimas medidas interiores recomendables 1,20 x 1,50 m (ancho x profundo) para que vaya un acompañante.

GARAJE:
- Mínimo 1,50 m al lateral de la puerta de acceso al vehículo.

Pasillos: 100 cm de anchura
Paso de puertas: 85 cm de anchura

Presupuesto de Obra particular

¿Cómo puedo hacerme una previsión de gastos para realizar una construcción de una vivienda particular?

Para dar una contestación tan genérica y frecuente, más adelante dejo un guión con todos los gastos que puede suponer una construcción particular tipo vivienda unifamiliar entre medianeras, adosada o chalet.

Los clientes se asustan bastante ante este estudio económico sencillo, ya que se dan cuenta que tienen que hacer un desembolso importante antes de poner ningún ladrillo. Por eso, aconsejo conocer todos los pasos y agentes intervinientes antes de empezar la obra para no tener sorpresas posteriormente. Además, de cara a un ente financiero este estudio da más empaque y fiabilidad a la operación.

Siguiendo los pasos de este pequeño guión se puede obtener un presupuesto muy aproximado de la construcción prevista:

* P.E.M. (Presupuesto de Ejecución Material) (1)

1.ANTES DE EMPEZAR LA OBRA
precio del solar Variable
agente inmobiliario 5-20% sobre precio solar
entidad financiera/banco Estudiar varias opciones
tasador 0,05-0'1% tasación sobre PEM*

arquitecto 6-8% sobre PEM*
arquitecto técnico/aparejador 1,8-2,5% sobre PEM*
coordinador de seguridad y salud 0,5% sobre PEM*
ingenieros 6-8% s/ PEM instalaciones
topógrafo 500€ /día

estudio geotécnico(2) 1,5-3€/m2 solar
licencia de obra 2-5 % sobre PEM *
seguro de obra Estudiar varias opciones
seguro decenal (2) Estudiar varias opciones

2. DURANTE LA OBRA
contratista principal Estudiar varias opciones
industriales y oficios Estudiar varias opciones
Organismo Control Técnico (2) 0,5-1 % PEM*
Laboratorio Control Técnico 0,5-1€/M2

3. FINAL DE OBRA
notaria 0,5% PEM*
registro propiedad 0,2% sobre valor escritura
alta compañías (luz, agua, telf.) Variable

4.TOTAL (SIN I.V.A.)

(1) Presupuesto de Ejecución Material (se conoce como P.E.M.). Hay que dejar claro que no es el presupuesto del Constructor: el P.E.M. es el tipo de presupuesto que va incluído en la mayoría de Proyectos porque es el que sirve de base para sacar varios dispendios como los honorarios técnicos, licencias municipales, notaria, etc. Éste presupuesto sólo incluye el precio de los materiales y mano de obra. El presupuesto del constructor añadirá, sobre el P.E.M., los gastos generales y el beneficio industrial de éste, a lo que además hay que añadirle el I.V.A.
(2) En caso de que se haga la venta de la casa particular antes de los 10 años desde su construcción, se está obligado por ley a tener unas garantías por medio de un “Seguro Decenal” que se consigue habiendo contratado previamente un Organismo de Control Técnico y un estudio geotécnico. En caso contrario, no se podrá realizar la compra-venta antes de estos 10 años.

Promotor particular para autoconstrucción

Quiero construir una casa unifamiliar entremedianeras en el pueblo. ¿En qué situación legal estaría en el caso de que lo haga? (Castelló)

Según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) art.9, estarías dentro del concepto de Promotor, por ser persona física que programa y financia con recursos propios o ajenos las obras de edificación estableciéndose las siguientes obligaciones:

a) Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.

b) Facilitar la documentación e información previa necesaria para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores modificaciones del mismo.

c) Gestionar y obtener las preceptivas licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta de recepción de la obra.

d) Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.

e) Entregar al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.

Visto el apartado d), muchas veces me he encontrado casos en que el promotor-particular no ha suscrito ningún tipo de seguro para la construcción o el seguro de daños materiales decenal. En el primer caso se crea una situación de vacío sin posibilidad de cobertura en caso de accidente dentro de la obra, robo, abandono de la obra por parte del constructor, etc. En el segundo tipo de seguro, el seguro decenal, actualmente no es obligatorio para promotores-particulares, pero es necesario poseerlo en el caso de que se pretenda vender la edificación antes de los 10 años después de su construcción. Particularmente recomiendo que se contraten estos dos seguros antes del inicio de la ejecución, y tratándose de un promotor "no profesional", también le aconsejaría que contratase buenos Técnicos (Arquitecto y Arquitecto Técnico) para que le asesoren ya que una obra, aunque sea pequeña, lleva una gran carga administrativa y documental.

Además, siendo que se trata la cuestión en Castellón, también le afecta la Ley de Ordenación y Fomento de la edificación de la Generalitat Valenciana (art.38), en las que el promotor también tiene obligación de:

- contratar a los agentes necesarios (arquitecto, arquitecto técnico, constructor).

- contratar los estudios geotècnicos o informes previos por requerimiento de los técnicos.

- someter a las preceptivas autorizaciones administrativas las modificaciones del proyecto.

Consejo: a la hora de contratar un Constructor, que le quede claro quien paga los ensayos de control de calidad y las pruebas del hormigón, no sea que se lleve una sorpresa extra.

Gestión de residuos sanitarios para Clínica Dental

Voy a abrir una Clínica Dental en Valencia y tengo que contratar una empresa de gestión de residuos sanitarios. ¿Me puedes recomendar alguna?

Le voy a facilitar una empresa que tiene delegación en Madrid, Tarragona y Valencia.

Se llama CONSENUR (www.consenur.es) y la delegación valenciana está en el Polígono Fuente del Jarro de Paterna, teléfono 96 134 11 35.

Tiene certificación ISO-14001 y ISO-9002.

Aluminosis en edificio

Vivo en un edificio de 10 plantas y hace 2 años se hizo un informe de Aluminosis y no sabemos que hacer. ¿Existe peligro de que se derrumbe? (Barcelona)

Suponemos que el Técnico-Inspector que redactó el informe realizaría un examen visual y analítico, y por lo tanto, si no se os ha avisado de que se realice una rehabilitación inmediata, o desalojo, es porque seguramente la “Aluminosis” no era de un alcance para tomar medidas urgentes y no presentaba peligro para la funcionalidad y estabilidad del edificio.

La “Aluminosis” es como se conoce a la "corrosión del hormigón", que sólo puede llegar a afectar a hormigones de viguetas pretensadas de cemento fabricadas en las décadas de 1950 y 1960. (Suponemos que su edifico está construído en esta época).

El cemento "aluminoso" tiene como compuesto Alúmina y Cal. Lo que hizo muy popular a este tipo de cemento fue que, aunque el fraguado era más lento que el del cemento Portlan, el cemento aluminoso endurecía mucho más rápidamente. Se le conoce sus buenas propiedades cementantes desde 1856, pero las primeras aplicaciones fueron realizadas en 1916 por militares ante la necesidad de realizar infraestructuras y obras rápidamente.

Es por esto que la industria lo utilizó masivamente en su fabricación, ahorraban tiempo de fabricación y entrega de las viguetas en el “boom” de la construcción de los años 1960, sobre todo en las ciudades.

La exposición de estas viguetas fabricadas con cemento “aluminoso” en partes del edificio en contacto directo o indirecto con la intemperie (cerca de fachadas, balcones, terrazas, cubiertas, etc), puede llegar a alterar sus cualidades y convertirse en un cemento no apto para su función.

En ciertas condiciones térmicas y ambientales, el hormigón que conforman las viguetas de cemento aluminoso sufre una alteración química (como una mutación), provocando que se creen poros por dónde puede penetrar la humedad y ésta a su vez oxidar las barras de acero de la vigueta.

Esto empeora aún más si se trata de viguetas pretensadas, ya que éstas tienen unos cables muy tensionados y que pueden llegar a hacer saltar el recubrimiento del hormigón. Por eso, al atacar la humedad directamente al acero que conforma las viguetas, éstas son susceptibles de perder la capacidad mecánica y provocar el colapso parcial de la estructura, es decir, de manera puntual en viguetas o en zonas de forjados.

El hormigón “aluminoso”, cuando está afectado por las condiciones anteriormente descritas, presenta un cambio de color característico que puede ir desde el color gris oscuro al color pardo o marrón, producida por la oxidación de los compuestos ferrosos presentes (Óxido Ferroso) de ahí lo de la "corrosión del hormigón".

Volviendo a su pregunta, no parece que vaya a estar en peligro el edificio donde usted vive, ya que hubiesen sido avisados inmediatamente y el hormigón “aluminoso” no afecta al entramado de pilares ni vigas ya que éstas se construían con cemento Portland. Hay que decir que, si no se dan tales circunstancias que afecten a las viguetas fabricadas con cemento aluminoso, éstas pueden trabajar perfectamente a lo largo de su vida útil. Por eso se le asemeja al "cáncer", porque puede estar presente en el enfermo, y si no existen factores de riesgo, no manifestarse nunca.

Recomendación: Esperamos haber aclarado su curiosidad y en todo caso, como que ya han pasado 2 años desde la última inspección, no estaría de más que lo comunicara a los Servició Técnicos Municipales para recordarles la situación, y ver si es necesario un seguimiento periódico o alguna actuación de prevención.

División de parcela a partir de una herencia.

Dos hermanos hemos recibido en herencia una parcela y la queremos dividir en dos partes iguales. ¿Qué trámites hay que realizar? (València)

Los actos de división de terrenos o de parcelación de fincas están sujetos a Licencia Urbanística según el art. 191.g. de la Ley Urbanística Valenciana (LUV) salvo en los supuestos legales de innecesariedad de licencia.

Como se supone que la finca original tendrá un título de escritura, y lo que se pretende es realizar una división con dos escrituras adscritas a cada parte resultante, hay que comentar que los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o declaración administrativa (Ayuntamiento) de su innecesariedad.

No será necesario pedir Licencia de Parcelación siempre que (art. 201 de la LUV):

- El Ayuntamiento declare su innecesariedad.
- La división o segregación sea consecuencia de una reparcelación o de una cesión a la Administración.
- Cuando la división de la parcela no aumente el número de fincas originariamente existente y cumpla las normas sobre su indivisibilidad (según Ordenanzas Municipales)
- Cuando ya haya sido concedida una división o segregación con anterioridad.